需要按出租房产核算租金收入、支出、NOI、Cap Rate…

适用于按单套或多套出租房产分析收益、归类税务费用并计算关键投资指标。

适用场景

解决思路

1. 向用户询问房产（地址或名称）、购买价格、首付和当前市场价值；如果有多套房产，对每套重复。
2. 使用 `transaction_search` 查找该房产的所有租金收入（租户付款、押金）。
3. 使用 `transaction_search` 查找该房产的所有支出（按揭、保险、房产税、HOA、维修、管理费、业主支付的水电费）。
4. 使用 `spending_summary` 按类别汇总该房产的支出。
5. 按模板计算并输出：Property、Purchase Price、Down Payment、Current Value、Loan Balance、Annual Income & Expenses、Gross Rental Income、Vacancy Loss（估 5%）、Effective Gross Income、Operating Expenses（Property Tax、Insurance、Property Management（10%）、Repairs & Maintenance、HOA Fees、Total Operating Expenses）、NET OPERATING INCOME (NOI)、Mortgage Payment (P&I)、CASH FLOW (after debt service)、KEY METRICS。
6. 计算 Cap Rate = NOI / Purchase Price。
7. 计算 Cash-on-Cash ROI = Cash Flow / Down Pmt。
8. 计算 Total ROI = (Cash Flow + Equity + Appreciation) / Down。
9. 计算 Expense Ratio = OpEx / Gross Income。
10. 计算 1% Rule Check = Rent / Price。
11. 计算 Total ROI 时包括：Annual cash flow；Equity buildup from mortgage principal paydown（检查 amortization schedule）；Appreciation = (Current Value - Purchase Price) / Years Owned，annualized；Total ROI = (Cash Flow + Annual Equity Gain + Annual Appreciation) / Total Cash Invested * 100。
12. 使用 `export_transactions` 导出该房产特定交易，以准备 Schedule E。
13. 无 Wilson 时：从用于该出租房产的账户导出银行交易。
14. 在电子表格中筛选出仅与房产相关的交易；如果拥有多套房产，为每笔交易打上房产名称标签。
15. 汇总租金收入（来自租户的正向存款）。
16. 按类别汇总运营支出；常见 Schedule E 类别：advertising、auto/travel、cleaning/maintenance、commissions、insurance、legal/professional、management fees、mortgage interest、repairs、supplies、taxes、utilities。
17. NOI = Gross Rent - Vacancy Allowance - Operating Expenses。
18. Cap Rate = `=NOI/PurchasePrice*100`。
19. Cash-on-Cash = `=(NOI - AnnualMortgagePayments)/DownPayment*100`。
20. 对于按揭本金偿还，检查贷款摊销计划（可从贷方门户获取，或使用 bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calculator）。
21. 对于 Schedule E 申报：IRS Form Schedule E 行映射到特定支出类别；使用 TurboTax Rental Properties 或 FreeTaxUSA 进行引导录入；折旧按 Purchase Price（减去土地价值）/ 27.5 年计算（住宅）。
22. 跟踪资本改善与维修分开：维修立即费用化；改善（新屋顶、HVAC）按其使用寿命折旧。
23. 分析时：Cap rate 不包含按揭付款，用于比较房产独立于融资的回报。
24. 分析时：Cash-on-cash ROI 包含融资，衡量实际现金投入的回报；若按揭付款超过 NOI，可能为负。
25. 分析时：1% 规则（月租金应 >= 购买价的 1%）是快速筛选启发式，不是硬规则；许多盈利房产不满足，尤其在高成本市场。
26. 分析时：折旧是非现金费用，减少应税收入但不减少实际现金流；住宅出租房产折旧 27.5 年；这是未反映在现金流中的税务优势。

适用边界 · 注意事项

• 没有 Wilson 工具且不准备手动导出银行流水到电子表格时，不能直接执行自动化交易搜索、汇总和导出流程。
• 不适合替代税务或法律专业意见；Schedule E、折旧和费用归类需按实际税法与个人情况核实。
• 1% 规则不能作为硬性筛选条件；高成本市场中不满足 1% 的房产仍可能有其他健康指标。